در روابط حقوقی مرتبط با املاک، یکی از مهم‌ترین و در عین حال چالش‌برانگیزترین دعاوی، مطالبه اجرت‌المثل ملک است. بسیاری از مالکان زمانی متوجه اهمیت این موضوع می‌شوند که شخصی بدون قرارداد معتبر، بدون پرداخت اجاره‌بها یا پس از پایان مدت توافق، همچنان از ملک آن‌ها استفاده می‌کند. در چنین شرایطی، این پرسش اساسی مطرح می‌شود که آیا می‌توان بابت مدت تصرف، مبلغی را مطالبه کرد؟ پاسخ حقوقی به این سؤال در قالب دعوای «اجرت‌المثل ایام تصرف» مطرح می‌شود؛ دعوایی که اگرچه در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما از نظر اثباتی و محاسباتی دارای ظرافت‌های فراوانی است.

اجرت‌المثل در واقع جبران منافع تفویت‌شده مالک است. یعنی اگر مالک می‌توانست ملک خود را اجاره دهد و از آن درآمد کسب کند، اما به دلیل تصرف دیگری از این امکان محروم شده، قانون این حق را برای او شناخته است که معادل منافع متعارف ملک را مطالبه کند. این موضوع به‌ویژه در مواردی مانند اختلافات میان شرکا، ادامه تصرف پس از فسخ یا انقضای قرارداد، ابطال مبایعه‌نامه، اختلافات خانوادگی بر سر ملک مشترک یا حتی در پرونده‌های خلع ید، اهمیت دوچندان پیدا می‌کند.

جهت دریافت مشاوره حقوقی فوری با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کن

با این حال، طرح صحیح دعوای اجرت‌المثل نیازمند آگاهی دقیق از عناصر قانونی آن است. مالک باید بتواند مالکیت خود را اثبات کند، مدت تصرف خوانده را مشخص نماید و نشان دهد که استفاده از ملک رایگان نبوده است. از سوی دیگر، تعیین میزان اجرت‌المثل نیز امری تخصصی است که معمولاً از طریق ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم دادخواست، تعیین خواسته، انتخاب مرجع صالح یا ارائه ادله می‌تواند موجب رد دعوا یا اطاله دادرسی شود.

در چنین شرایطی، استفاده از مشاوره حقوقی تلفنی به‌عنوان راهکاری سریع، در دسترس و تخصصی، اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. بسیاری از افراد پیش از آنکه اقدامی قضایی انجام دهند، نیاز دارند بدانند آیا اساساً شرایط قانونی مطالبه اجرت‌المثل را دارند یا خیر. همچنین ممکن است این پرسش مطرح شود که آیا باید همزمان دعوای خلع ید یا تخلیه نیز مطرح شود؟ آیا ارسال اظهارنامه ضروری است؟ از چه تاریخی می‌توان اجرت‌المثل مطالبه کرد؟ و آیا امکان مطالبه خسارت تأخیر نیز وجود دارد؟

مشاوره حقوقی تلفنی این امکان را فراهم می‌کند که بدون نیاز به مراجعه حضوری، در کوتاه‌ترین زمان ممکن با وکیل متخصص در دعاوی ملکی گفتگو کرده و تصویر روشنی از وضعیت حقوقی خود به دست آورید. این نوع مشاوره نه‌تنها موجب صرفه‌جویی در زمان و هزینه می‌شود، بلکه از بروز اشتباهات جبران‌ناپذیر در فرآیند دادرسی جلوگیری می‌کند. در دعاوی ملکی که معمولاً با مبالغ قابل توجه و حقوق مالی سنگین همراه است، تصمیم‌گیری آگاهانه پیش از هر اقدام قضایی، یک ضرورت محسوب می‌شود.

به همین دلیل، آشنایی با ابعاد حقوقی مطالبه اجرت‌المثل ملک و بهره‌گیری از راهنمایی تخصصی پیش از طرح دعوا، می‌تواند مسیر رسیدن به حق قانونی را هموارتر، سریع‌تر و مطمئن‌تر سازد.

اجرت‌المثل ملک چیست؟

اجرت‌المثل ملک به مبلغی گفته می‌شود که بابت استفاده از ملک متعلق به دیگری، بدون وجود قرارداد معتبر یا بدون پرداخت اجاره‌بها، باید به مالک پرداخت شود.

به بیان ساده، اگر شخصی بدون حق قانونی یا پس از پایان قرارداد از ملک دیگری استفاده کند و از منافع آن بهره‌مند شود، مالک می‌تواند معادل اجاره متعارف آن ملک در مدت تصرف را مطالبه کند. این مبلغ بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و با توجه به موقعیت، متراژ، کاربری و مدت زمان استفاده تعیین می‌شود.

اجرت‌المثل معمولاً در موارد زیر مطرح می‌شود:

• تصرف غیرمجاز ملک

• ادامه سکونت پس از اتمام قرارداد اجاره

• اختلاف بین شرکای ملک مشاع

• ابطال یا فسخ قرارداد و ادامه استفاده از ملک

مبنای حقوقی این دعوا، جبران منافع از دست‌رفته مالک است؛ یعنی قانون اجازه نمی‌دهد کسی بدون پرداخت عوض، از مال دیگری منتفع شود.

تفاوت اجرت‌المثل با اجاره‌بها

در دعاوی ملکی، بسیاری از افراد «اجرت‌المثل» را با «اجاره‌بها» اشتباه می‌گیرند؛ در حالی که این دو مفهوم از نظر مبنای حقوقی، نحوه تعیین مبلغ، شرایط مطالبه و آثار قانونی کاملاً متفاوت هستند. درک صحیح این تفاوت، در طرح دعوا و دفاع از آن نقش اساسی دارد.

۱. تفاوت از نظر مبنای حقوقی

اجاره‌بها بر پایه یک قرارداد اجاره معتبر (اعم از رسمی یا عادی) شکل می‌گیرد. یعنی طرفین با اراده و توافق، مبلغ مشخصی را برای استفاده از ملک تعیین می‌کنند و مستأجر متعهد به پرداخت همان مبلغ می‌شود.

اما اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قراردادی وجود ندارد، یا قرارداد منقضی، فسخ یا باطل شده است و با این حال استفاده از ملک ادامه دارد. در این حالت، قانون برای جلوگیری از تضییع حقوق مالک، امکان مطالبه مبلغی معادل منافع متعارف ملک را فراهم می‌کند.

۲. تفاوت در نحوه تعیین مبلغ

در اجاره‌بها، مبلغ از ابتدا توسط طرفین تعیین و در قرارداد درج می‌شود و دادگاه معمولاً در آن دخالتی ندارد مگر در موارد استثنایی.

اما در اجرت‌المثل، مبلغ از پیش مشخص نیست. دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد و کارشناس با توجه به:

• موقعیت جغرافیایی ملک

• نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)

• متراژ و امکانات

• مدت زمان تصرف

میزان اجرت‌المثل را تعیین می‌کند.

۳. تفاوت در زمان مطالبه

اجاره‌بها طبق سررسیدهای تعیین‌شده در قرارداد قابل مطالبه است. به‌عنوان مثال، اگر اجاره ماهانه تعیین شده باشد، در پایان هر ماه قابل مطالبه خواهد بود.

در مقابل، اجرت‌المثل معمولاً پس از تحقق تصرف غیرمجاز یا پس از پایان قرارداد قابل مطالبه است و غالباً به‌صورت یکجا برای کل ایام تصرف مطالبه می‌شود.

۴. تفاوت در بار اثبات دعوا

در دعوای مطالبه اجاره‌بها، وجود قرارداد اجاره مهم‌ترین دلیل است و اثبات رابطه استیجاری کافی خواهد بود.

اما در دعوای اجرت‌المثل، خواهان باید:

• مالکیت خود را اثبات کند

• تصرف خوانده را ثابت نماید

• عدم وجود اذن رایگان را نشان دهد

بنابراین از نظر اثباتی، دعوای اجرت‌المثل پیچیده‌تر است.

۵. تفاوت در آثار حقوقی

عدم پرداخت اجاره‌بها می‌تواند منجر به فسخ قرارداد اجاره یا صدور حکم تخلیه شود.

در حالی که اجرت‌المثل معمولاً همراه با دعاوی دیگری مانند خلع ید یا تخلیه مطرح می‌شود و هدف آن جبران منافع از دست‌رفته مالک در مدت تصرف غیرمجاز است، نه اجرای مفاد یک قرارداد.

موارد شایع مطالبه اجرت‌المثل ملک

در عمل، دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک در موقعیت‌های مختلفی مطرح می‌شود و محدود به یک حالت خاص نیست. بسیاری از اختلافات ملکی که در ظاهر مربوط به تخلیه، خلع ید یا اختلاف شرکا هستند، در نهایت به مطالبه اجرت‌المثل نیز منتهی می‌شوند. در ادامه مهم‌ترین و شایع‌ترین موارد مطالبه اجرت‌المثل را به‌صورت تفصیلی بررسی می‌کنیم.

۱. تصرف غیرمجاز بدون قرارداد

یکی از رایج‌ترین موارد، زمانی است که شخصی بدون داشتن قرارداد اجاره یا مجوز قانونی، ملکی را در اختیار گرفته و از آن استفاده می‌کند. این تصرف ممکن است ناشی از ورود غیرقانونی، سوءاستفاده از اعتماد مالک یا حتی باقی ماندن در ملک پس از یک توافق شفاهی باشد.

در چنین حالتی، مالک علاوه بر طرح دعوای خلع ید، می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند؛ زیرا متصرف از منافع ملک بهره‌مند شده بدون آنکه وجهی پرداخت کند.

۲. ادامه تصرف پس از پایان قرارداد اجاره

گاهی مستأجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نمی‌کند. از تاریخ انقضای قرارداد، رابطه استیجاری پایان یافته و ادامه حضور مستأجر فاقد مبنای قراردادی است.

در این وضعیت:

• تا پایان مدت قرارداد، مبلغ قابل مطالبه «اجاره‌بها» است.

• از زمان پایان قرارداد به بعد، مبلغ قابل مطالبه «اجرت‌المثل ایام تصرف» خواهد بود.

این مورد از شایع‌ترین دعاوی در روابط موجر و مستأجر محسوب می‌شود.

۳. ابطال یا فسخ قرارداد و ادامه استفاده از ملک

در برخی پرونده‌ها، قراردادی مانند مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه توسط دادگاه باطل یا فسخ می‌شود. اگر خریدار یا متصرف تا زمان صدور حکم یا حتی پس از آن همچنان از ملک استفاده کرده باشد، مالک می‌تواند بابت آن مدت، اجرت‌المثل مطالبه کند.

برای مثال:

• فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

• ابطال مبایعه‌نامه جعلی

• انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

در این موارد، استفاده از ملک پس از بی‌اعتبار شدن قرارداد، مشمول اجرت‌المثل خواهد بود.

۴. اختلاف میان شرکای ملک مشاع

در املاک مشاع، هر شریک به اندازه سهم خود حق استفاده از ملک را دارد. اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران، تمام ملک را در اختیار گرفته و مانع استفاده سایرین شود، شرکای دیگر می‌توانند نسبت به سهم خود اجرت‌المثل مطالبه کنند.

این مورد در دعاوی خانوادگی و ارث بسیار شایع است؛ به‌ویژه زمانی که یکی از وراث ملک را در اختیار دارد و سایرین از منافع آن محروم مانده‌اند.

۵. تصرف ملک ورثه قبل از تقسیم ترکه

پس از فوت مالک، تا زمانی که تقسیم ترکه انجام نشده، ملک در حالت اشاعه بین وراث قرار دارد. اگر یکی از وراث بدون رضایت دیگران از ملک استفاده کند یا آن را اجاره دهد و منافع را به تنهایی دریافت نماید، سایر وراث حق مطالبه اجرت‌المثل سهم خود را خواهند داشت.

این دعوا معمولاً همراه با درخواست تقسیم ترکه یا مطالبه سهم‌الارث مطرح می‌شود.

۶. تصرف در ملک پس از صدور حکم خلع ید

گاهی دادگاه حکم خلع ید صادر می‌کند، اما متصرف تا اجرای کامل حکم همچنان از ملک استفاده می‌کند. در این فاصله زمانی نیز مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.

حتی در برخی موارد، مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ تصرف تا زمان اجرای حکم خلع ید صورت می‌گیرد.

۷. استفاده از ملک بدون پرداخت سهم مالک در روابط مشارکتی

در پروژه‌های مشارکت در ساخت یا سرمایه‌گذاری‌های ملکی، ممکن است یکی از طرفین پس از بروز اختلاف، بدون تسویه حساب یا بدون رضایت شریک، از ملک بهره‌برداری کند. در این حالت نیز امکان مطالبه اجرت‌المثل متناسب با سهم مالک وجود دارد.

شرایط قانونی مطالبه اجرت‌المثل ملک

مطالبه اجرت‌المثل ملک صرفاً با ادعای شفاهی یا نارضایتی مالک محقق نمی‌شود، بلکه نیازمند وجود شرایط قانونی مشخصی است. دادگاه تنها در صورتی حکم به پرداخت اجرت‌المثل صادر می‌کند که ارکان و عناصر این دعوا به‌درستی اثبات شود. در ادامه مهم‌ترین شرایط قانونی این مطالبه را به‌صورت تفصیلی بررسی می‌کنیم.

۱. اثبات مالکیت قانونی خواهان

نخستین و اساسی‌ترین شرط، اثبات مالکیت است. شخصی که اجرت‌المثل مطالبه می‌کند باید ثابت کند مالک رسمی یا قانونی ملک مورد نظر است.

ادله اثبات مالکیت می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• سند رسمی مالکیت

• رأی قطعی دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت

• گواهی انحصار وراثت و مدارک ارث

• قرارداد معتبر در موارد خاص

در صورت نبود سند رسمی، بار اثبات مالکیت سنگین‌تر خواهد بود و دادگاه با دقت بیشتری موضوع را بررسی می‌کند.

۲. اثبات تصرف خوانده

صرف مالک بودن کافی نیست. باید مشخص شود که خوانده واقعاً در ملک تصرف داشته و از منافع آن استفاده کرده است.

اثبات تصرف می‌تواند از طریق موارد زیر انجام شود:

• شهادت شهود

• گزارش کلانتری یا کارشناسی

• قبوض مصرفی (آب، برق، گاز)

• اقرار خوانده

• قراردادهای جانبی یا مستندات بهره‌برداری

مدت زمان تصرف نیز اهمیت دارد، زیرا مبنای محاسبه اجرت‌المثل خواهد بود.

۳. عدم وجود قرارداد معتبر یا پایان یافتن آن

اگر رابطه قراردادی معتبر میان طرفین وجود داشته باشد، مطالبه اجرت‌المثل جایگاهی ندارد و باید مطابق مفاد قرارداد عمل شود.

اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که:

• هیچ قراردادی وجود نداشته باشد

• قرارداد منقضی شده باشد

• قرارداد فسخ یا باطل شده باشد

• رابطه حقوقی قبلی به هر دلیل خاتمه یافته باشد

بنابراین اثبات نبود مبنای قراردادی برای ادامه تصرف، شرط اساسی دعوا است.

۴. عدم وجود اذن رایگان

اگر مالک به‌صورت رایگان اجازه استفاده از ملک را داده باشد، مطالبه اجرت‌المثل امکان‌پذیر نیست. در حقوق، اصل بر این است که استفاده از مال غیر بدون اذن، موجب ضمان است؛ اما اگر اذن رایگان وجود داشته باشد، ضمان منتفی خواهد بود.

در این زمینه، دادگاه بررسی می‌کند که:

• آیا اجازه استفاده به‌صورت صریح یا ضمنی داده شده است؟

• آیا عرفاً استفاده رایگان قابل استنباط است؟

• آیا توافقی مبنی بر عدم مطالبه وجود داشته است؟

در صورت اثبات اذن رایگان، دعوا رد خواهد شد.

۵. وجود ضرر و تفویت منافع

مبنای مطالبه اجرت‌المثل، جبران منافع تفویت‌شده مالک است. بنابراین باید ثابت شود که مالک از منافع ملک محروم شده است. این موضوع معمولاً مفروض گرفته می‌شود، زیرا هر ملک عرفاً دارای ارزش اجاری است.

با این حال، اگر ملک به‌گونه‌ای باشد که قابل بهره‌برداری نبوده یا امکان اجاره دادن آن وجود نداشته، ممکن است در میزان اجرت‌المثل تأثیرگذار باشد.

۶. تعیین دقیق مدت مطالبه

مالک باید بازه زمانی مطالبه را به‌طور مشخص در دادخواست ذکر کند. مطالبه مبهم یا بدون تعیین تاریخ شروع و پایان، ممکن است موجب نقص دادخواست شود.

تاریخ شروع مطالبه می‌تواند یکی از موارد زیر باشد:

• تاریخ آغاز تصرف غیرمجاز

• تاریخ پایان قرارداد

• تاریخ ارسال اظهارنامه رسمی

۷. رعایت تشریفات دادرسی

برای موفقیت در دعوا، رعایت تشریفات قانونی ضروری است:

• ثبت صحیح دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

• تعیین دقیق خواسته و بهای آن

• پرداخت هزینه دادرسی

• معرفی دلایل و مستندات

در بسیاری از موارد، طرح همزمان دعوای خلع ید یا تخلیه با مطالبه اجرت‌المثل توصیه می‌شود تا از اطاله دادرسی جلوگیری شود.

نحوه محاسبه اجرت‌المثل ملک

یکی از مهم‌ترین و تخصصی‌ترین بخش‌های دعوای مطالبه اجرت‌المثل، تعیین میزان مبلغ قابل مطالبه است. برخلاف اجاره‌بها که بر اساس توافق طرفین مشخص می‌شود، در اجرت‌المثل مبلغ از پیش تعیین‌شده‌ای وجود ندارد و دادگاه بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری آن را مشخص می‌کند. در ادامه، فرآیند و معیارهای محاسبه اجرت‌المثل به‌صورت کامل بررسی می‌شود.

۱. ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری

در اغلب پرونده‌های مطالبه اجرت‌المثل، پس از رسیدگی اولیه، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با بازدید از ملک یا بررسی مستندات، ارزش اجاری متعارف ملک را در بازه زمانی مورد مطالبه تعیین می‌کند.

نظر کارشناس مبنای صدور رأی قرار می‌گیرد، مگر اینکه یکی از طرفین به آن اعتراض کند که در این صورت ممکن است پرونده به هیأت کارشناسی ارجاع شود.

۲. معیارهای مؤثر در تعیین مبلغ اجرت‌المثل

کارشناس برای تعیین اجرت‌المثل، مجموعه‌ای از عوامل را در نظر می‌گیرد که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

الف) موقعیت جغرافیایی ملک

ارزش اجاری ملک در مناطق مختلف شهری یا روستایی متفاوت است. نزدیکی به مراکز تجاری، اداری یا امکانات شهری تأثیر مستقیم بر مبلغ دارد.

ب) نوع کاربری ملک

کاربری مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی نقش مهمی در تعیین مبلغ دارد. معمولاً املاک تجاری دارای اجرت‌المثل بالاتری نسبت به املاک مسکونی هستند.

ج) متراژ و امکانات

مساحت ملک، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، آسانسور، انباری، تأسیسات و سایر امکانات در تعیین ارزش اجاری مؤثر است.

د) وضعیت بنا و عمر ساختمان

ملک نوساز یا بازسازی‌شده معمولاً ارزش اجاری بیشتری نسبت به ملک قدیمی و فرسوده دارد.

هـ) مدت زمان تصرف

مدت دقیق تصرف نقش تعیین‌کننده‌ای در محاسبه مبلغ نهایی دارد. اجرت‌المثل معمولاً به‌صورت ماهانه محاسبه و سپس در تعداد ماه‌های تصرف ضرب می‌شود.

۳. تعیین بازه زمانی محاسبه

یکی از مسائل مهم در محاسبه اجرت‌المثل، تعیین تاریخ شروع و پایان تصرف است. این بازه ممکن است بر اساس:

• تاریخ آغاز تصرف غیرمجاز

• تاریخ انقضای قرارداد

• تاریخ فسخ یا ابطال قرارداد

• تاریخ ارسال اظهارنامه

تعیین شود. هرچه بازه زمانی دقیق‌تر مشخص شود، محاسبه نیز دقیق‌تر خواهد بود.

۴. تأثیر تورم و تغییرات بازار

در برخی پرونده‌ها که مدت تصرف طولانی بوده است، کارشناس ممکن است تغییرات ارزش اجاری در سال‌های مختلف را در نظر بگیرد. به‌عنوان مثال، اجرت‌المثل سال ۱۳۹۸ با سال ۱۴۰۳ متفاوت است و معمولاً به‌صورت سالانه یا دوره‌ای محاسبه می‌شود.

۵. امکان اعتراض به نظریه کارشناسی

پس از ارائه نظریه کارشناس، هر یک از طرفین می‌توانند در مهلت قانونی اعتراض کنند. در صورت پذیرش اعتراض، موضوع به هیأت کارشناسی سه‌نفره یا پنج‌نفره ارجاع می‌شود. نظر هیأت کارشناسی معمولاً مبنای نهایی تصمیم دادگاه خواهد بود.

۶. مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت

پس از صدور حکم قطعی و تعیین مبلغ اجرت‌المثل، در صورت عدم پرداخت توسط محکوم‌علیه، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نیز وجود دارد که بر اساس مقررات قانونی محاسبه می‌شود.

مراحل حقوقی مطالبه اجرت‌المثل ملک

مطالبه اجرت‌المثل ملک یک فرآیند حقوقی چندمرحله‌ای است که نیازمند دقت در تنظیم دادخواست، ارائه ادله کافی و پیگیری مستمر تا مرحله اجرای حکم می‌باشد. هرگونه اشتباه در این مسیر می‌تواند موجب رد دعوا یا طولانی شدن روند رسیدگی شود. در ادامه، مراحل حقوقی این دعوا به‌صورت کامل و کاربردی تشریح می‌شود.

۱. بررسی اولیه وضعیت حقوقی

پیش از هر اقدام قضایی، لازم است وضعیت مالکیت، نوع تصرف، مدت زمان استفاده و وجود یا عدم وجود قرارداد بررسی شود. در این مرحله باید مشخص گردد:

• آیا سند رسمی یا مدرک معتبر مالکیت وجود دارد؟

• از چه تاریخی تصرف آغاز شده است؟

• آیا قرارداد قبلی منقضی یا فسخ شده است؟

• آیا اذن رایگان وجود داشته یا خیر؟

این بررسی اولیه، مبنای تنظیم صحیح دادخواست خواهد بود.

۲. ارسال اظهارنامه رسمی (در صورت لزوم)

در بسیاری از موارد، پیش از طرح دعوا، ارسال اظهارنامه رسمی به متصرف توصیه می‌شود. اظهارنامه می‌تواند:

• اعلام رسمی مطالبه اجرت‌المثل باشد

• پایان رابطه قراردادی را یادآوری کند

• تاریخ مشخصی را به‌عنوان آغاز مطالبه تعیین نماید

اگرچه ارسال اظهارنامه الزامی نیست، اما در اثبات مطالبه و تعیین تاریخ شروع محاسبه اجرت‌المثل نقش مهمی دارد.

۳. تنظیم و ثبت دادخواست

پس از تکمیل مدارک، مالک باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را ثبت نماید. در دادخواست باید موارد زیر به‌طور دقیق ذکر شود:

• مشخصات طرفین

• نشانی دقیق ملک

• بازه زمانی مطالبه

• مبلغ تقریبی خواسته (برآوردی)

• دلایل و مستندات

در بسیاری از پرونده‌ها، این دعوا همزمان با دعوای خلع ید یا تخلیه مطرح می‌شود.

۴. تعیین شعبه و ابلاغ به خوانده

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه صالح دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود. دادگاه نسخه‌ای از دادخواست را به خوانده ابلاغ می‌کند تا در جلسه رسیدگی حضور یافته و دفاعیات خود را ارائه دهد.

۵. برگزاری جلسه رسیدگی

در جلسه دادگاه، قاضی به بررسی:

• مالکیت خواهان

• نحوه و مدت تصرف

• وجود یا عدم وجود قرارداد

• دفاعیات خوانده

می‌پردازد. در صورت احراز شرایط اولیه، معمولاً موضوع برای تعیین میزان اجرت‌المثل به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود.

۶. ارجاع به کارشناس و تعیین مبلغ

کارشناس رسمی پس از بررسی ملک و شرایط آن، میزان اجرت‌المثل را بر اساس ارزش اجاری متعارف تعیین می‌کند. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می‌شود و هر یک می‌توانند در مهلت مقرر اعتراض کنند.

در صورت اعتراض، امکان ارجاع به هیأت کارشناسی وجود دارد.

۷. صدور رأی دادگاه

پس از بررسی نظریه کارشناسی و دفاعیات طرفین، دادگاه رأی نهایی خود را صادر می‌کند. رأی ممکن است شامل:

• محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل

• رد دعوا در صورت عدم احراز شرایط

• تعیین هزینه دادرسی و خسارات قانونی

باشد.

۸. مرحله تجدیدنظرخواهی (در صورت اعتراض)

هر یک از طرفین می‌توانند در مهلت قانونی نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی کنند. در این صورت، پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان بررسی خواهد شد.

۹. اجرای حکم

پس از قطعی شدن رأی، پرونده به اجرای احکام ارجاع می‌شود. در صورت عدم پرداخت داوطلبانه مبلغ محکوم‌به، اقدامات قانونی مانند توقیف اموال، حساب‌های بانکی یا سایر دارایی‌های محکوم‌علیه انجام خواهد شد.

همچنین در صورت تأخیر در پرداخت، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نیز وجود دارد.

نتیجه‌گیری

مطالبه اجرت‌المثل ملک یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای حمایت از حقوق مالک در برابر تصرف غیرمجاز یا استفاده بدون پرداخت عوض است. قانون‌گذار با پیش‌بینی این نهاد حقوقی، تلاش کرده است تعادل را در روابط مالی برقرار کند و مانع از آن شود که شخصی بدون مجوز یا بدون پرداخت وجه، از منافع مال دیگری بهره‌مند گردد. در واقع، فلسفه اجرت‌المثل جبران منافع تفویت‌شده مالک و جلوگیری از استفاده بلاعوض از اموال دیگران است.

با این حال، موفقیت در دعوای مطالبه اجرت‌المثل صرفاً به داشتن حق وابسته نیست؛ بلکه نحوه طرح دعوا، تنظیم دقیق دادخواست، تعیین صحیح بازه زمانی مطالبه، ارائه مستندات کافی و پیگیری تخصصی پرونده نقش تعیین‌کننده‌ای در نتیجه نهایی دارد. بسیاری از دعاوی به دلیل اشتباه در تعیین خواسته، عدم اثبات تصرف یا ناتوانی در ارائه ادله کافی با مشکل مواجه می‌شوند. از سوی دیگر، تعیین مبلغ اجرت‌المثل نیز فرآیندی تخصصی است که به نظر کارشناس رسمی دادگستری وابسته بوده و ممکن است با اعتراض و بررسی‌های تکمیلی همراه شود.

در اختلافات ملکی، به‌ویژه در مواردی مانند ادامه تصرف پس از پایان قرارداد، اختلاف میان شرکا، دعاوی ارث، ابطال قراردادها یا خلع ید، طرح همزمان و هوشمندانه دعوای اجرت‌المثل می‌تواند از تضییع حقوق مالی مالک جلوگیری کند. بی‌توجهی به این موضوع گاه باعث از دست رفتن مبالغ قابل توجهی می‌شود که قانون امکان مطالبه آن را فراهم کرده است.

نکته مهم دیگر، زمان اقدام است. هرچه فاصله زمانی میان آغاز تصرف غیرمجاز و طرح دعوا کمتر باشد، اثبات موضوع ساده‌تر و فرآیند رسیدگی سریع‌تر خواهد بود. همچنین ارسال اظهارنامه رسمی پیش از طرح دعوا می‌تواند نقش مؤثری در تثبیت حق مطالبه و تعیین تاریخ شروع محاسبه اجرت‌المثل ایفا کند.

در نهایت، باید توجه داشت که دعاوی اجرت‌المثل اگرچه در ظاهر مالی هستند، اما از نظر حقوقی دارای ظرافت‌ها و پیچیدگی‌های خاصی می‌باشند. تصمیم‌گیری آگاهانه، بررسی دقیق مدارک و انتخاب مسیر صحیح حقوقی، می‌تواند تفاوت میان یک دعوای موفق و یک پرونده فرسایشی را رقم بزند. آشنایی کامل با شرایط قانونی، نحوه محاسبه و مراحل رسیدگی، مهم‌ترین گام برای احقاق حق در این نوع دعاوی محسوب می‌شود.

برای مشاوره حقوقی تلفنی درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه با 09212242670 تماس بگیرید